被“馅饼”砸中，海南机场受益于三年前一宗土地交易，扭转2022年净利为正，去地产化“道阻且长”？
本报（chinatimes.net.cn）记者梁宝欣 李贝贝 深圳报道2022年是海南机场设施股份有限公司（简称“海南机场”）正式融入海南国资的首个完整年份。2023年4月21日，海南机场发布2022年年度报告。数据显示，海南机场2022年实现营业收入47亿元，同比增长3.89%，其中房地产业占比44.11%，机场业务占比22.22%，物业管理业务分部占比15.16%，免税与商业业务占比5.74%；归属于上市公司股东的净利润18.56亿元，同比增长300.68%。值得注意的是，2021年12月24日，海南机场的前身海航基础发布公告称，拟将公司中文名称由“海航基础设施投资集团股份有限公司”变更为“海南机场设施股份有限公司”，并指出变更公司名称的主要原因是公司主营业务未来将聚焦于机场运营管理等核心业务。然而从2022年业绩报告中可以明显看出，海南机场的营收主要来源于房地产业务，同时靠卖地赚了20亿元，但海南机场表示，未来逐步实现去地产化。5月6日，《华夏时报》记者向海南机场就去地产化等问题发送了采访提纲，但截至发稿尚未得到回复。卖地赚了20亿元值得注意的是，海南机场2022年利润总额为20.39亿元，同比增长145.66%；归属于上市公司股东的净利润18.56亿元，同比增长300.68%；不过其归属于上市公司股东的扣非净利润则亏损了5.16亿元。对此，海南机场表示，这一利润重大变化来自非经常性损益项目，主要冲回原计提的南海明珠岛二期土地出让金及相关费用产生收益20亿元。据了解，2019年底，海南机场的前身海航基础出售南海明珠岛二期土地的公司股权给海南国资委下属的海南发展控股置业集团（以下简称“海控置业”），交易价格为101.32亿元。彼时，政府尚未完成对南海明珠岛二期土地价值的评估和填海其他费用的审计，海南机场在交易年度确认当期投资收益时，出于谨慎性原则，充分考虑了可能承担的土地出让金为24.48亿元及相关税费1.82亿元。2022年9月27日，海南机场发布关于子公司股权转让进展暨调整计提土地出让金及相关税费的公告，其中提及确定南海明珠岛二期补缴土地出让金为4.82亿元， 缴纳契税1.41亿元、印花税234.90万元，三项金额合计6.25亿元。对此，海南机场本期冲回原计提的二期土地出让金及相关费用产生收益20亿元，并将其列支非经常性损益。这也意味着，海南机场2022年的利润主要来源于土地出让收益，其他业务则实现了盈亏平衡。而在海南机场2022年实现的47亿元营业收入中，房地产业务占比44.11%，机场业务占比22.22%，免税与商业业务占比5.74%，物业管理业务占比15.16%。除了房地产业务，海南机场2022年其他主营业务的营收较2021年均有所下降。海南机场2022年主营业务情况。 截图自海南机场2022年年报具体来看，海南机场房地产业务实现营业收入20.73亿元，同比增长84.66%；项目投资完成8.35亿元，无新增开工面积，完工面积12.32万平米；签约销售面积8.73万平米，签约销售额约14.60亿元。同时，海南机场在2022年年报中提及，尚有在建及土地储备项目23个，土地面积逾6500亩。其中，在建项目12个，面积约1100亩；土地储备项目11个，面积约5400亩（其中非建设用地约3120亩）；已完工、在建项目的账面价值约106.61亿元，包括豪庭系列项目、海南中心、海口国瑞大厦项目等。此外，截至2022年底，海南机场投资性房地产的期末余额约135.41亿元，包括海口日月广场、海南大厦、海航大厦、海控国际广场等，主要为持有租赁。执意去地产化海南机场的前身为海航基础。海航基础原属于海航集团，后陷入经营困境，并于2021年1月进入重整程序。值得一提的是，经相关媒体报道，2021年9月28日，海航基础第二次债权人会议召开。据介绍，重整成功后，海航基础将围绕机场及免税商业两大核心业务板块谋篇布局，海航基础将成为海南自贸港第二大免税业务参与商。2021年10月31日，海南省高级人民法院裁定批准《海航基础设施投资集团股份有限公司及其二十家子公司重整计划》，海航基础正式进入重整执行阶段。2021年12月21日，海航基础通过转增股份的形式对公司资产重整，重整之后海南省发展控股有限公司（简称“海南控股”）成为控股股东，海南省国有资产监督管理委员会（简称“海南省国资委”）成为实控人。2021年12月23日，海航基础转增股份流通上市。同日，海航基础披露公司拟更名为“海南机场设施股份有限公司”，并指出变更公司名称的主要原因是公司主营业务未来将聚焦于机场运营管理等核心业务。2022年是海南机场正式融入海南国资的首个完整年份，同时也是其往机场及免税商业两大核心业务板块转型的一年，不过从其给出的成绩单可以看到，在布局的众多业务中，海南机场的房地产业务仍占据大头。对此，海南省房地产业协会秘书长、海口市房地产业协会秘书长王路在5月5日接受《华夏时报》记者采访时表示，在海南机场业务转型的一年，房地产仍占主要比重很正常，主要有两个原因，一是其非房地产业务，在去年疫情的背景下，像航空、机场运营等，具有非常大的运营压力，业绩难以好转。在这过程当中，房地产依然是主营业务。二是，海南机场在房地产上的存量资产仍然比较庞大，在去年的背景下，也不大可能实现快速的去化。“我觉得阶段性（来看），海南机场的房地产业务相对占比还是会比较高，但是他们内部也明确了，要去地产化，由原来的存量资产转向招商产业园区运营。要给海南机场一定的时间，因为疫情刚过，又（处于）房地产行业下行的低迷期，目前经济实质上只是消费旅游相对活跃，实体产业还远没有复苏，这对企业生存来讲，主营业务不会那么快的转型成功。”王路说道。海南机场在2022年年报中指出，未来在房地产业务的发展上，公司将统筹配置优质资源，持续加快地产存量项目开发建设，全力保障大英山片区项目按计划推进建设，重点推进海南中心、豪庭南苑三区、D10 地块等项目开发建设，逐步实现去地产化。需要注意的是，海南机场2022年房地产业务同比增长84.66%。为何房地产业务发展态势良好的情况下，海南机场仍执意退出房地产业务？王路指出，从企业上市的角度来讲，目前房地产在资本市场的认同度比较低。海南机场本身并不是一个专业化的房地产开发企业，其以房地产作为主业，本身体系专业度不够，同时在资本市场对房地产行业认同度比较差的情况下，海南机场没必要把房地产当成主业。“从海南机场的名字出发，它实际上是个航空的基础产业。从海南未来的发展来讲，我觉得航空基础产业的发展空间想象力、成长性是远好于房地产业的。另外，某种意义上也是上级公司对它的要求，要去房地产化。所以综合来讲，海南机场去房地产化，然后核心做好基于自贸港背景的相关产业的孵化发展，是一个更长远的也是更值得坚持的新的赛道。”王路表示。同时，据王路介绍，目前海南房地产市场的主力赛道已经逐步从住宅转型商业物业和园区物业。虽然大家仍比较关注住宅领域，但实质上其总量下滑已经很大了。另外，得益于得天独厚的自然资源条件、旅游配套等，以及海南自贸港建设的红利，海南依然会继续被全国市场和企业、购房者共同关注，但是海南政府继续坚持的房住不炒，对住宅还是有比较大的限制。5月4日，IPG中国首席经济学家柏文喜也向记者指出，房地产并非海南机场的核心业务且近年来市场低迷，未来走势不明，不如机场服务的可持续性强，再加上回归主业是海南机场的既定目标，因此在房地产业务占营收大头的前提下，海南机场仍执意退出房地产业务。推进地产业务往免税商业地产转型对于2023年的发展战略，海南机场表示将构建“以机场主业为根本，以免税商业地产、物业酒店服务为两翼，以临空、资本为两大驱动引擎”的“一本两翼双引擎”新业态格局。需要特别注意的是，海南机场指出在免税商业地产板块，将积极推进地产业务转型，依托自贸港核心物业资源，充分发挥三亚凤凰机场、海口日月广场“码头”优势，坚持免税、有税齐头并进，积极探索离岛免税和高端商业互补发展的产业模式。力争在海南自贸港封关运作前做大免税市场份额、提升规模竞争优势。同时，公司将积极推进地产业务转型，推动大英山CBD综合开发建设，助力打造自贸港国际消费中心。2018年4月13日，党中央决定支持海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设。据人民日报2023年3月31日报道，海南加快推进国际旅游消费中心建设，高端购物、医疗、教育三大境外消费回流逐渐成为自贸港的“金字招牌”。其中，离岛免税销售额5年销售总额超1300亿元。2022年，海南机场自持6个地产商业项目（不含机场商业），可租面积约40.35万平米。旗下海口日月广场有税业务可租面积约24.73万平米、免税业务可租面积约5.70万平米，综合出租率75.9%。海南机场在2022年还通过参股投资、自持物业提供场地租赁形式参与免税商业业务，采用参股投资形式的免税业务包括：海口美兰机场免税店49%股权（离岛免税）、三亚凤凰机场免税店49%股权（离岛免税）、海南海航中免50%股权（口岸免税）；采用自持物业提供场地租赁形式的免税业务包括：三亚凤凰机场免税店、中免海口日月广场免税店、海控全球精品（海口）免税城。此外，三亚凤凰机场、琼海博鳌机场、海口日月广场还为免税运营商提供免税提货点场地租赁。值得一提的是，虽然海南机场2022年的免税与商业业务营业收入较2021年减少45.03%，但其毛利率为90.56%，是其主营业务中毛利率最高的。这也意味着其免税与商业业务的盈利能力较强。此外，王路还向记者表示：“免税现在是海南一个特殊政策，因为海南是全域建设自贸港，就是全域免税。免税在海南它不仅仅是一个免税店的问题，它是一个产业体系，也是一个特殊的经济体制。目前大家对海南的免税，更多的只是关注在社会消费品零售领域，但实际上未来免税会渗透到很多产业领域的，所以免税在海南会成为一个跟国内商业产业体系完全不一样的，有独特竞争力的、有特殊制度和发展空间的核心产业。”柏文喜也指出，免税业务一方面有着较大的成长空间，另一方面牌照限制比较严格，有一定的行业垄断性，自然也就有着良好的发展前景与想象空间了。责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
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